부동산 PF 위기 확대, 워크아웃과 집값의 상승요인

최근 토건 기준 시공능력 평가 순위 16위였던 태영건설의 워크아웃 신청으로 PF라는 용어가 크게 이슈가 되었습니다. 오늘은 PF의 뜻과  우리나라에서는 왜 PF대출이 문제가 되고 이로 인한 워크아웃이 집값에 어떤 영향을 줄 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

PF와 집값상승요인

 

 

1. PF 란?

 

PF란 "Project Financing" 의 약자입니다. 내가 하고 싶은 사업 계획이 있는데 돈이 없어 담보나 신용 대신, 해당 사업의 계획만 보고, 즉 프로젝트 자체의 경제성을 확인하고 자금을 제공하는 금융기법을 뜻합니다. 주로 부동산개발 관련 사업에서 이루어지는 대출입니다. 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 분양수익금을 근거로 금융사에서 대출을 내어주게 됩니다.

PF는 부동산 경기가 좋을 때에는 사업이 순조롭게 진행되면서 전혀 문제가 되지 않지만 부동산 경기가 나빠져 자금을 돌려받지 못하면서 문제가 됩니다. 최근에는 시중금리가 많이 올랐고 건설자재 가격의 상승으로 건설사가 돈을 돌려주지 못하게 상황이 발생하게 되었습니다. 이로 인해 건설사뿐만 아니라 돈을 빌려준 금융사까지 큰 타격을 입게되며 PF대출 문제가 나타나는 것입니다.

 

 

 

2. 외국과의 비교사례

 

그렇다면 우리나라에서만 문제가 되는 것일까요? 외국의 PF는 문제가 되지 않는 걸까요?

외국은 아파트를 지을 때 우리나라의 대단지와 다르게 한 동, 두 동 정도만 짓는 경우가 많습니다. 그러므로 아파트나 주택개발업자들이 땅은 자기돈으로 사고 건축비 정도만 대출을 받습니다. 

또한 건물이 한층 올라가면 돈을 빌려주고 다시 한층 올라가면 돈을 빌려주는 등 단계적으로 대출이 이루어집니다. 그러므로 부동산 경기가 안 좋아 분양이 안되더라도 금융사까지 연쇄적으로 휘청거릴 일이 없습니다.

반면에 우리나라는 대규모 아파트 단지라 땅 값만 해도 수천억 원에 달하므로 대출 없이 땅을 사서 개발하는 개발업자는 없고 건설사와 금융사의 PF대출이 흔하게 이루어집니다.

ㅁㅁ

 

3.  우리나라가 대단지 아파트만 짓는 이유

 

아파트를 구매하고자 하는 수요자들도 대단지를 선호하는 경우가 많은데 그 이유는 우리 사회가 인프라가 부족하다는 요인도 원인으로 작용합니다. 우리나라 아파트 단지 안에는 공원, 노인정 등의 편의시설이 많고 거주 환경의 방범이 잘 되는 시스템입니다. 그러나 아파트 울타리 밖에는 벤치, 놀이터, 도서관, 공원 등 국가의 세금으로 만들어야 하는 시설들이 상당히 부족한 경우가 많습니다. 그러므로 수요자들은 아파트 안 인프라가 충분한 대단지 아파트를 선호하게 되는 것입니다.

 

부동산 거품기 끝 무렵에는 프리미엄을 받고 투자 목적으로 분양권을 사는 투자자들은 보통 대단지에 투자하려는 경우가 많습니다. 이처럼 여러 가지 이유로 개발업자들은 대단지 아파트를 개발하려 하고 이로 인해 무리하게 PF대출을 받게 되는 것입니다.

 

결국 대단지 아파트를 선호하는 독툭한 우리나라의 수요구조 때문에 우리나라에서는 PF대출 문제가 주기적으로 나타나고 있습니다.

 

4.  워크아웃이 집값에 미치는 영향

 

태영건설은 과도한 PF를 유지하다 결국 워크아웃을 신청하였습니다. 워크아웃은 부도로 쓰러질 위기에 처해 있는 기업 중에서 회생시킬 가치가 있는 기업을 살려내는 작업입니다. 한국에서는 1997년 국제통화기금(IMF) 관리체제의 위기 속에서 자주 등장하게 된 용어입니다. 

태영건설의 워크아웃 신청으로 현재 PF위기는 잠시 넘어가는 듯 합니다. 그러나 부동산 자금 조달 시장이 경색되어 부동산 PF시장의 부실 위험이 상당히 커질 것으로 보입니다. 최근 2년간 PF가 포함된 부동산과 건설 업종의 연체액은 3배가 올랐고 연체율은 2.4배가 뛰었습니다. 이처럼 부동산 경기의 하락으로 건설사가 자금 조달을 못하게 되면 PF가 부실해지고 건실한 사업장까지 위험이 전이될 수 있습니다. 

결국 금융당국은 부실 PF정리에 속도를 내기로 했으며 공사지연 사업장, 분양률이 낮은 PF는 충당금 적립을 강화하도록 했습니다. 향후 건설업계는 PF의 규정때문에 신규사업을 하기 어려워질 것이고 주택 공급 부족 문제를 키울 수 있습니다. 이처럼 주택 공급이 더 줄어들면 집값 상승의 원인이 될 수 있습니다. 태영발 워크아웃은 건설업계 뿐만 아니라 사회 전반적으로 문제가 될 수 있는 상황입니다.